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通过淘宝司法拍卖购买房子,需要注意些什么?
13 个回答
这里匿名发了
房产拍卖并非猛虎,大众如果有心准备,也是不妨尝试一下的,尤其是在房价高涨的如今。
我在去年通过司法拍卖,购得杭州房产一户,这里讲一下具体的流程,以及需要注意的坑。大家如果有什么疑问,也可以在这里留言,我看到会尽量回复。
首先说一下房产司法拍卖的流程,主要分以下几步:
1) 筹备:准备资金,提交押金,报名参与
2) 竞拍:参与竞标,赢得标物
3) 付款:在规定的时间内支付全款
4) 材料:联系法院,拿到司法拍卖所需的材料文件
5) 洗白:跑房管局,档案局等,洗白房产
6) 过户:完成过户,缴纳费用,拿到房产证,结束
很多人都说司法拍卖水很深,讲述了各种可怕的情况等等,根据我的了解来看,风险都是存在的,而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要准备充分,也是可以规避,或者降低的。
司法拍卖的房产,最大的风险来自三个地方:
1)产权是否清晰,是否有纠纷
2)业主,或者住客的居住,出租情况
3)户口问题
之前我很担心的,政府部门的不配合,低效率什么的,最后发现是多虑了,无论是法院的工作人员,还是房管局相应工作人员,都是非常热情负责的,这里赞一下浙江的公务员们
下面逐步讲一下各个环节的经验:
1)首先,最最重要的是,自己需要对房屋的价格,价值有一个足够的了解。我在决定竞拍房子之前,花费了足足6个月,看了70~90套房子(我比较懒,而且中间几次纠结放弃买房)。对于当前地区有哪些不错的小区,每个小区房屋分别都怎么样,成交价为都是多少,都非常的熟悉。这个是任何形式下,决定买房的一个基本前提,也是后面参与竞拍过程中,内心有底的保障。
2)在熟悉房屋之后,在淘宝上开始关注近期拍卖的房产,很快就发现一个很不错的小区,有一套满足我要求的房子准备拍卖了。恰好这套房子楼下的同类户型我看过,市场价比较透明了,在320万左右(毛胚),司法拍卖的这一套带装修起价220万左右,比市场价低100万。
3)锁定目标之后,就可以开始打探房子的产权问题,以及住户问题了。首先可以尝试通过淘宝公布的信息,查到拍卖的法院,然后去网上找该法院的网址,查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净,个人和个人纠纷这种就很麻烦。很可惜我这套没有找到对应的判决信息。
4)然后可以去小区找物业打探一下,可以通过物业打听到住户的购房时间(用来推算是否满两年,是否满五年),住户的物业费,水费缴纳情况(了解住户当前的经济情况,和居住情况),住户是否有购买车位(一般一手买房的人,购买的车位都是挨着单元电梯口的,这个可以购买决策加分)。
5)物业了解到,当前房屋应该是有人住的,就可以尝试直接敲门咨询了。我当时连续去了三次,终于在第三次敲门成功,进入屋子。这一次收获非常大,把几个重要信息都问到了。(房子为什么被拍卖,房子是几手的,住户和业主的关系,拍卖后住户怎么办,房子名下有没有挂靠小孩的户口)
6)通过上面的调研,基本上可以排除产权纠纷隐患,住户不配合迁出问题,以及户口纠纷维护了。这几个最大的风险排除之后,就是准备竞拍了。
7)淘宝的司法拍卖,必须提交押金报名,每个房产报名押金金额不一样,并且必须有2人或者2人以上提交押金报名参与,拍卖才会有效。这里我找了托儿,让他们也交了押金报名参与。(预防万一没有人喜欢这套房子,出现拍卖无效的情况)
8)拍卖过程就是一个标准的拍卖博弈了。每个人都有自己的底线,但是每个人都希望用最少的钱拿下,推荐的策略是,一方面通过报价表示自己势在必得(例如前期大幅度加价),一边不断观察对方报价(观察对手报价的涨幅,时间间隔),猜测对方的低价。
这里有几个技巧可以提一下,一个是出价的时间,可以卡在最后的2分5秒出价,这样由于没有触发“2分钟内报价则延长5分钟"规则,你的对手只有2分钟思考是否加价,而他们一旦出手,必然触发延时5分钟,那么你就确保自己始终有5分钟思考是否追价。
另一个是可以抢点,竞拍的后期,大家都是你一万,我一万的磨价的,但是遇到5的倍数价格时候,不妨跳一步(例如本该轮到自己出249的,不妨直接跳到250),抢这些点,赌对手的底线是5的倍数(如果对方底线是250万的话,那么你出250万,他就会放弃。否则让他出了250万,你就要251万报价才能赢了)。
最后想说一下,这些小技巧都是小技巧,最终是否拍下,关键还是谁的底线更高,这也是第一条说的,要足够了解市场行情,以及自己的需求,才能定下一个合适的低价。
9)完成拍卖之后,第一件事就是筹钱。拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付,这一点务必注意。现在很多银行是支持司法拍卖房贷的,具体可以淘宝上查,或者自己问。
这类司法拍卖银行房贷,是需要在竞拍之前去银行申报资格的,流程就是电话联系,说自己想拍什么小区什么房子,多少钱,是否首套贷款等等,然后根据银行要求提交材料,然后在银行回复说“问题不大”之后再去拍。(银行怕担责任,所以不会在拍卖之前和你签订任何合同,以及给予任何承诺,这里也算是有一些风险)
我当时准备了两套方案,银行贷款首选,找表姐借钱备选(提前和表姐电话沟通确认过)。拍卖完成之后立刻联系银行,正式签订合同,银行会承诺在限定时间内打款给法院。
10)余款缴纳完成之后,就开始走流程了。我一共跑了1次法院,1次档案局,5次房管局,全程都是自己跑。整个司法拍卖环节原业主是完全不联系,不参与的。实际上,如果我熟悉流程的话,完全可以1次法院,2次房管局搞定的。
首先建议先联系房管局,咨询司法拍卖房产过户需要的注意事项,以及那些证明材料;
然后联系法院(拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式),明确告诉法院的人你需要哪些材料,抬头怎么写,要几份,哪些地方文字必须怎么填等等,法院一般都会配合你完成的,然后约定一个时间,跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。(负责我这一单的萌新法官,材料写错了好几个地方,后来给我重新做了一套材料,邮寄过来发现还有错误,然后再次重做材料邮寄给我)
11)拿到法院材料之后,首先要求法院解封房产,这里我是陪着法官一起去解封的.(事实证明我完全可以不去陪同。。。)
12)确认解封之后,立刻去房管局解除抵押(如果房子是银行要求查封的,那么往往房产是抵押在银行手上的),解除抵押之后,房产就彻底清白了(无查封,无抵押)。房产清白之后是最危险的,需要立刻开始过户手续(因为房产解封之后,房子就是清白的,自由的。如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人,可能会引起麻烦。)
13)洗白的同时,可以拿着法院的材料,直接要求房管局查原业主的该房产是否当地唯一,以及购房时间满几年,出具证明。(这个流程目前有些混乱,法律上似乎不允许查他人房产信息,但是不查又无法确认税费等)
14)拿到双方的房产信息之后,加上法院的材料,加上房产清白证明(房产无查封,无抵押状态的证明),就可以单方面提出过户申请,申请提出后,需要登报公示若干天(登报由房管局操作,我们等就可以了)
15)登报环节结束之后,房管局会通知你过去交契税,以及土地所有权变更等手续,办理完成之后,就是X个工作日后领不动产证了。
16)在办理过户过程中,和原业主沟通车位交易,家电等交易又是一通折腾,其中的斗志斗勇又可以写一个帖子了,这里就不细说。
整个司法拍卖从看到信息开始准备,到竞拍完成,到流程走完拿到证,一共花了一个半月的时间。意外的惊喜是原业主居然是满五唯一,个税全免,契税五折,全程只交了1.5%房价的契税,其他额外费用一毛没有,更是和中介一毛钱关系都没有。(恶心的房屋中介,一直欺骗我说必须有他们才可以过户,说房管局不会接受个人过户操作,说什么他们更安全专业,只要1%房价的手续费,我呸呸呸!)
回顾买房这个事情,几经波折, @VV酱 和苏胖胖在关键时刻给我的分析指导,以及女票 @双爷萌萌哒 在我纠结犹豫时候的鼓励和批评(怒喷),都起到了非常大的帮助。
拍卖房需要短时间内全款缴纳房款,之后根据是否异地法院等情况决定是否能办理按揭,多久能办下来,如果是淘宝拍卖,往往很难做贷款,流动性一旦衔接不好问题很严重。
拍卖房里很多带租约甚至恶意租约,买卖不破租赁,清场成本很大,要先调查清楚。
拍卖房,没办法查询户口情况,学区房慎重。
一切以过户后产权登记为准。如之前未作证,法院会注明,此情况过户要交两次税。
有重大瑕疵,如摆过花圈等,法院会注明。
房屋漏水等可关注评估视频。
房屋过户所有税费,买受人承担,务必去房管了解清楚。二手房公积金贷款也先咨询当地房管部门。通常都是可以贷款的。
评估价格基本不包含装修费用,请综合考虑。
最好买已腾空完毕的房产,可确定装修保留完整程度。腾空房产无租赁麻烦。
原房主的户口是个问题。过来讨债的,直接赶走,敢贴公告,讨钱的,马上报警!
请综合评判,房屋户型,面积,阁楼,原装修情况,学区,水电气情况。
竞拍是一个技术活。
作为一名卖过多套,买过一套司法拍卖房产的,大概就是这些个人体验。
律师告诉你购买司法拍卖房的注意要点
这是“律师法务圈儿”里的一位玑友原创,转发到“地产圈儿”与“互助买卖租房”两个微信群,玑友点评:赞!看完可避免踩坑
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昨天深圳都市频道第一现场报道的《法院拍卖房引纠纷,买房容易入住难》,再一次引起了大家的注意。拍卖作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道,并且拍卖房价格普遍低于市场价格,让很多人开始动起了购买司法拍卖房的心思。拍卖房看上去很美,美在价格低,美在有法院公信力背书,但是购房者在踏上购买拍卖房的征程前,一定要考虑到涉及的各种风险,否则很容易捡起芝麻丢西瓜,甚至血本无归,花钱买罪受。
笔者曾在拍卖房领域混迹多年,眼看着有投资客在拍场中发掘了商机,赚得大桶金,也眼看着有购房者在一生难得一次的购房中,因为染指了拍卖房落得钱财散尽,眼瞅着房子却住不进去。俗话说,高风险带来高汇报,广东客家俗语称:“食得咸鱼抵得渴”,若想拿下拍卖房,笔者认为,一个谨慎的购房者应当做到如下几点,供各位看客思索和参考。
一、仔细阅读拍卖公告上的每一个条款,尤其是备注条款
通过这些条款,购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等;最重要的是,可以知道该房产是否有签订租约,是否欠缴其他税费等;比较棘手的有如下几个情形:
1、有租约
正如第一现场报道的例子,购房者在付清房款并过户之后,高高兴兴去入住的时候,发现了房产原来还有一个长期的租约,租赁期限长达15年,租客以“买卖不破租赁”为借口,声称“所有权归你,使用权归我”,拒不搬离房产。
有租约的情形也要进行区分,有些是担保公司,误以为赎楼就可以卖掉还钱,但赎完楼后一下子被查封房产,担保公司为了自保签订了长年租赁合同,导致购房者入住难;有些是债务人,为了恶意抗拒执行,串通第三人签订了租赁合同,并且做足了阻挠购房者入住的应对措施;有些是真正的租客,租赁合同也是正常的租赁合同,合同到期就会依照约定搬走。租约签订日期也要注意,有些是在查封之前就签订了租约,有些是在查封后才签订租约,对不同的情形要进行甄别,以确定应对方案。
2、欠物业费
笔者亲身经历的一个案子:购房者在付清房款并过户之后,高高兴兴去入住的时候,发现了房产原来还欠缴物业管理费,物业公司已经提前申报法院了。物业费欠缴几年,其实本金并不高,但是因此产生的滞纳金,有些物业公司还是计复利的,利滚利几年算下来,又是一笔巨款。
3、欠税费、土地使用费
这个没什么好说的,欠国家的钱,除了咬牙缴纳,别想其他主意了。
以上种种,法院均不负责核实,也不负责清场交付,并且“相关未了受法律保护债务的处理,由竞得人自行核实并自理”。
二、算清税费
除了上述费用,购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费,原本应该由卖方缴纳的税费,买方也应一并缴纳,还有一笔拍卖佣金,因此在看中一套房产时,心动先放一旁,仔细反复询问法官和专业人员,算清税费,确定最后实际付出的成本。
关于贷款,虽说原则上需要一次性付款,很多购房者的资金实力不够。但实际上,打算办理司法拍卖房产按揭贷款的购房者在缴存拍卖保证金后,可以和银行沟通,向银行递交申请,经审核通过后,既可以获得银行的贷款意向书。或者采取和担保公司合作的方式,先付清购房款,再去贷款。只要保证在拍卖成交确认书规定的时间内付清全部款项即可。
三、实地看房
在房地产拍卖竞拍流程中,有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时,一定不要放弃这个机会,除了像买卖二手房那样勘察房产现场,还要借此机会获得其他相关信息,比如是否有人居住,租约多久,租金多少,是否欠物业费等等,通过实地看房,房产的真实面目会一一展现,从而对购房者的决策产生帮助。
四、其他事宜
如果是学位房,房子上的学位、户口是否迁出;另外,是否有第三人主张所有权,是否有其他纠纷,前业主的相关信息等等,都是购房者需要了解的事宜。
很多事情如果是二手房买卖,一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题,但是购买拍卖房产,购房者就需要劳心劳力,自己去调查清楚再做决策。
当然,购房者也可以委托一位律师负责进行尽职调查,或者帮助处理后续事宜,包括收回房屋、费用清算等过程中的沟通和调解,以及有必要时进行诉讼。风险所在,机会亦在,把握得好,购房者就会以令人开心的价格得到心爱的房产,请记住,凡事预则立。